Die Grundfrage: bis wohin reicht der Preis
Ein Preis für ein Haus kann drei sehr verschiedene Zustände meinen. Erstens: fertig im Werk, auf dem Hof des Herstellers stehend. Zweitens: geliefert und abgestellt am Zielort. Drittens: aufgestellt, angeschlossen und benutzbar.
Zwischen dem ersten und dem dritten Zustand liegen Transport, Zoll, Einfuhrumsatzsteuer, Kran oder Tieflader, Fundament, Wasser, Abwasser, Strom und die letzte Zufahrt. Jede dieser Positionen ist einzeln überschaubar; zusammen bilden sie eine Summe, die in derselben Grössenordnung liegen kann wie ein erheblicher Teil des Hauspreises.
Die erste Frage an jedes Angebot lautet deshalb nicht, was es kostet, sondern welchen dieser drei Zustände es beschreibt. Ein Angebot, das diese Frage nicht beantwortet, ist kein Angebot, sondern eine Preisangabe.
Brutto oder netto, und in welchem Land
Bei einer Lieferung über eine Zollgrenze ist die Umsatzsteuerfrage nicht kosmetisch. Ein Nettopreis aus einem Drittland und ein Bruttopreis aus dem Inland unterscheiden sich um den Steuersatz des Ziellandes, und dieser Betrag wird bei der Einfuhr fällig, nicht beim Hersteller.
Dazu kommen mögliche Zölle, deren Höhe von der zolltariflichen Einreihung der Ware abhängt. Ob eine transportable Wohneinheit als vorgefertigtes Gebäude, als Fahrzeuganhänger oder als etwas Drittes eingereiht wird, ist keine Formalität — es entscheidet über den Satz und über die Papiere, die verlangt werden.
Diese Einreihung ist eine Auskunft, die man einholen kann und sollte, statt sie zu schätzen. Solange sie nicht vorliegt, ist jede Aussage über die Landekosten eine Annahme, und wer sie als Zahl in ein Angebot schreibt, macht eine Annahme zu einer Zusage.
Für den Vergleich bedeutet das: Fragen Sie bei jedem Angebot, ob der Preis netto oder brutto ist, und in welchem Land die Steuer anfällt. Zwei Angebote, bei denen einmal die Steuer enthalten ist und einmal nicht, sind nicht vergleichbar, auch wenn die Zahlen ähnlich aussehen.
Die Positionen, die regelmässig fehlen
Kran. Eine Einheit, die nicht auf eigenen Rädern rollt, muss vom Tieflader gehoben werden. Ein Autokran mit Fahrer kostet einen halben oder ganzen Tag, und der Bedarf hängt vom Gewicht, von der Reichweite über Hindernisse und vom Untergrund ab, auf dem der Kran stehen kann.
Fundament. Punktfundamente, Streifenfundamente oder eine Bodenplatte sind Erdarbeiten, und Erdarbeiten hängen am Boden. Ein Grundstück mit gewachsenem Kies ist ein anderer Aufwand als eines mit Lehm und hohem Grundwasserstand.
Anschlüsse. Der Weg von der Grundstücksgrenze zum Haus ist Sache des Bauherrn, und er wird in Metern Graben gemessen. Vierzig Meter Graben für Wasser, Abwasser und Strom sind eine eigene Position mit eigenem Angebot.
Letzte Zufahrt. Der Punkt, an dem viele Projekte teuer werden. Ein Tieflader mit einer Einheit von acht Metern Länge braucht Kurvenradien, Durchfahrtshöhen und eine Tragfähigkeit des Untergrunds, die eine Zufahrt für Pkw nicht hat. Wo das nicht passt, wird umgeladen oder eine Strecke gebaut, und beides ist erheblich.
Ausstattung: was heisst eigentlich fertig
Zwischen Rohbau und bezugsfertig liegen bei einem kleinen Haus mehr Gewerke, als die Fläche vermuten lässt. Die Frage, die den Umfang klärt, lautet: Was steht am Tag der Übergabe im Haus, und was steht noch auf einer Liste?
Küche ist die grösste Einzelposition. Eine Küchenzeile mit Geräten unterscheidet sich von einer Anschlussvorbereitung mit einer Wand, in der Leitungen liegen. Beides kann in einem Angebot als Küche auftauchen.
Bad ebenso. Dusche, Waschtisch und Toilette sind eine Sache; die Frage, ob es eine Trockentrenntoilette, eine Chemietoilette oder ein Anschluss an eine Kanalisation ist, eine andere — und diese Frage entscheidet auch darüber, was am Aufstellort überhaupt zulässig ist.
Heizung. Ein Infrarotpaneel und eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sind beide Heizungen, und der Unterschied im Betrieb ist ein Vielfaches. In einem Angebot stehen sie manchmal beide unter derselben Zeile.
Die Papiere, die den Unterschied machen
Ein Haus ohne Unterlagen ist an vielen Orten ein Haus, das nicht stehen darf. Welche Papiere ein Angebot einschliesst, ist deshalb keine Verwaltungsfrage, sondern eine Frage danach, ob das Vorhaben überhaupt umsetzbar ist.
Zu klären ist mindestens: Gibt es eine Konstruktionsbeschreibung mit Aufbauten, Materialien und Schichtdicken? Gibt es einen Nachweis über die verwendete Dämmung und deren Eigenschaften? Gibt es Angaben zu Gewicht und Abmessungen in einer Form, die ein Transportunternehmen verwenden kann? Und, falls die Einheit auf einem Fahrgestell steht, welche Papiere dazu gehören und in welchem Land sie gelten.
Diese Unterlagen entstehen nicht am Ende, sie entstehen während der Fertigung. Ein Anbieter, der sie zusagt, plant sie ein. Einer, der sie später zusammenstellen will, stellt später zusammen, was noch auffindbar ist.
Für den Vergleich zweier Angebote ist das eine harte Grösse: Ein Angebot mit Dokumentation und eines ohne beschreiben zwei verschiedene Produkte.
Garantie: worauf, wie lange, und wer leistet
Drei Fragen, die getrennt beantwortet werden müssen. Worauf — auf die Konstruktion, auf die Dichtigkeit, auf die eingebauten Geräte? Geräte haben ihre eigene Herstellergarantie, und die des Hausanbieters gilt für sie meistens nicht.
Wie lange, und ab wann. Ab Übergabe im Werk oder ab Aufstellung am Zielort? Bei einer Einheit, die drei Monate auf einem Hof steht, ist das ein Vierteljahr Unterschied.
Und wer leistet. Eine Garantie, die im Herstellungsland eingeklagt werden müsste, ist praktisch etwas anderes als eine, für die es einen Ansprechpartner im Zielland gibt. Das ist keine Aussage über die Absicht eines Anbieters, sondern über den Aufwand im Fall der Fälle.
Die brauchbare Frage lautet: Wenn in drei Jahren ein Fenster undicht ist — wen rufe ich an, wer kommt, und wer trägt die Anfahrt?
Zahlungsplan als Risikoverteilung
Ein Zahlungsplan ist keine Formalie, sondern die Beschreibung dessen, wer wann welches Risiko trägt. Eine Anzahlung finanziert Material, das der Hersteller einkauft, bevor er etwas liefern kann — das ist üblich und nachvollziehbar.
Die Frage ist die Verteilung danach. Ein Plan, bei dem der überwiegende Teil vor der Lieferung fällig wird, verlagert das Risiko vollständig auf den Käufer. Einer, bei dem eine Rate an die Abnahme am Zielort gekoppelt ist, hält einen Rest an der Erfüllung fest.
Üblich und beiderseits tragbar sind Pläne, die an sichtbare Zustände geknüpft sind: Auftragsbestätigung, Fertigstellung des Rohbaus, Fertigstellung im Werk mit Fotodokumentation, Verladung, Abnahme am Aufstellort. Jede Rate hat dann ein Ereignis, das beide Seiten feststellen können.
Was Sie sich ansehen sollten, ist die letzte Rate. Ist sie gross genug, dass die Behebung offener Punkte für beide Seiten wirtschaftlich sinnvoll bleibt?
Der Termin und was er wert ist
Ein Lieferzeitpunkt in einem Angebot ist eine Absicht, solange nicht dabeisteht, woran er hängt und was passiert, wenn er nicht gehalten wird.
Woran er hängt, ist die interessantere Hälfte. Ein Termin, der ab Auftragsbestätigung zählt, ist etwas anderes als einer, der ab Freigabe der Ausführungsplanung zählt — und zwischen diesen beiden Punkten liegen bei einem individuell geplanten Haus oft Wochen, in denen Entscheidungen des Käufers ausstehen.
Realistisch ist deshalb ein Termin mit zwei Teilen: eine Produktionsdauer ab einem definierten Startpunkt, und eine Transportdauer, die von Route und Jahreszeit abhängt. Wer beides getrennt bekommt, kann planen. Wer eine einzige Zahl bekommt, hat eine Zahl.
Und die praktische Frage dahinter: Wann müssen Fundament, Anschlüsse und Zufahrt fertig sein? Diese Arbeiten haben eigene Vorlaufzeiten, und sie werden regelmässig zu spät beauftragt, weil der Liefertermin weit weg schien.
Zwei Angebote auf eine Linie bringen
Der Vergleich funktioniert nur, wenn beide Anbieter dieselbe Liste beantworten. Deshalb ist der wirksamste Schritt, die Liste selbst zu schreiben und beiden zu schicken, statt zwei unterschiedlich strukturierte Angebote nebeneinanderzulegen.
Die Liste braucht nicht lang zu sein. Zustand, bis zu dem der Preis reicht. Steuer und Zoll. Transport, Kran, Fundament, Anschlüsse. Ausstattung Küche, Bad, Heizung, jeweils mit Gerätenennung. Unterlagen. Garantie mit den drei Fragen. Zahlungsplan. Termin mit Startpunkt.
Was Sie dann zurückbekommen, ist vergleichbar — und Sie erfahren nebenbei etwas, das im Preis nicht steht: wie ein Anbieter mit einer präzisen Frage umgeht. Eine Antwort, die eine Position offen lässt und dazuschreibt, warum, ist mehr wert als eine, die alles bejaht.
Rechnen Sie am Ende beide Angebote auf denselben Zustand hoch: benutzbar am Grundstück. Erst diese Summe ist der Preis.
Was ein niedriger Preis bedeuten kann und was nicht
Ein niedrigerer Preis ist kein Verdachtsmoment. Fertigungsstandort, Losgrösse, Materialeinkauf und Auslastung erklären Unterschiede vollständig, ohne dass jemand an der falschen Stelle spart.
Was ein niedriger Preis oft bedeutet, ist ein kleinerer Umfang. Und das ist in Ordnung, solange es sichtbar ist — ein Haus ohne Küche ist ein legitimes Produkt, wenn im Angebot steht, dass keine Küche dabei ist.
Problematisch wird es dort, wo der Umfang nicht beschrieben ist. Dann ist der Preis niedriger, weil die Positionen fehlen, die später trotzdem anfallen, und der Käufer erfährt das nach der Unterschrift.
Die Prüffrage ist deshalb nie, warum ein Angebot günstig ist, sondern immer, was darin enthalten ist. Die erste Frage führt zu Spekulation, die zweite zu einer Antwort.
Der Aufstellort steht vor dem Haus
Fast alle teuren Überraschungen hängen nicht am Haus, sondern am Ort. Zufahrt, Untergrund, Anschlüsse, zulässige Nutzung — das sind vier Fragen, die vor der Auswahl eines Modells geklärt gehören und die regelmässig danach geklärt werden.
Konkret: Kommt ein Tieflader bis zur Aufstellfläche, und wenn nicht, wie weit kommt er? Trägt der Untergrund einen Kran, oder muss er auf Platten stehen? Wie weit ist es von der Grundstücksgrenze zum Haus, gemessen in Metern Graben? Und welche Nutzung ist an diesem Ort zulässig — dauerhaft wohnen, Ferien, Nebenanlage?
Die vierte Frage beantwortet die Kommune, nicht der Hersteller, und sie beantwortet sie für dieses Grundstück. Was auf dem Nachbargrundstück gilt, ist kein Massstab.
Wer diese vier Antworten hat, bevor er Angebote einholt, bekommt Angebote, die zu seinem Vorhaben passen. Wer sie danach einholt, korrigiert.
Was Sie mitschicken sollten, damit ein Angebot etwas taugt
Ein Anbieter kann nur so genau anbieten, wie die Anfrage ist. Fünf Angaben verändern die Qualität einer Antwort mehr als alles andere.
Der Ort, mindestens die Gemeinde — er bestimmt Klima, Route, Schneelast und den Rechtsrahmen. Die geplante Nutzung: dauerhaftes Wohnen, Ferien, Büro, Vermietung. Die Zahl der Personen. Der Zeitrahmen. Und ein oder zwei Fotos der Zufahrt und der Aufstellfläche.
Die Fotos sind die Angabe mit dem grössten Effekt und werden am seltensten mitgeschickt. Ein Bild der Einfahrt beantwortet Fragen, für die sonst drei E-Mails nötig sind.
Was Sie nicht mitschicken müssen, ist ein Budget bis auf den Euro. Eine Spanne genügt und hilft beiden Seiten, weil sie die Diskussion auf die Varianten lenkt, die in Frage kommen.
Die Liste, die Sie beiden Anbietern schicken
- Bis zu welchem Zustand reicht der Preis: fertig im Werk, geliefert, oder aufgestellt und angeschlossen?
- Netto oder brutto, und in welchem Land fällt die Steuer an?
- Sind Transport, Kran und Verladung enthalten — und mit welchem Fahrzeug?
- Fundament: enthalten, und für welchen Untergrund gerechnet?
- Anschlüsse: bis zur Grundstücksgrenze oder bis zum Haus, und wie viele Meter Graben?
- Küche, Bad und Heizung: welche Geräte namentlich, oder nur Anschlussvorbereitung?
- Welche Unterlagen werden übergeben — Konstruktionsbeschreibung, Dämmnachweis, Gewicht und Masse?
- Garantie: worauf, wie lange, ab wann, und wer leistet im Zielland?
- Zahlungsplan: an welche feststellbaren Ereignisse sind die Raten geknüpft, und wie gross ist die letzte?
- Termin: ab welchem Startpunkt, und wann müssen Fundament, Anschlüsse und Zufahrt fertig sein?
Fragen dazu
Erst wenn beide denselben Zustand beschreiben. Rechnen Sie beide auf den Zustand hoch, in dem das Haus am Grundstück benutzbar ist: Transport, Steuer, Kran, Fundament, Anschlüsse, Zufahrt. Erst diese Summe ist der Preis, und sie kann bei gleichen Angebotssummen weit auseinanderliegen.
Weil die Höhe von der zolltariflichen Einreihung abhängt, und die ist eine Auskunft, die eingeholt werden muss. Solange sie nicht vorliegt, wäre jede Zahl eine Annahme. Seriöser ist es, das offen zu lassen und zu benennen, als eine Annahme als Zusage zu schreiben.
Die letzte Zufahrt. Ein Tieflader mit einer acht Meter langen Einheit braucht Kurvenradien, Durchfahrtshöhen und einen tragfähigen Untergrund, die eine normale Pkw-Einfahrt nicht hat. Wo das nicht passt, wird umgeladen oder eine Strecke hergerichtet — beides erheblich, und beides steht in keinem Standardangebot.
Eine Anzahlung, die den Materialeinkauf deckt, ist üblich. Wichtiger als die Höhe ist die Verteilung danach: Jede Rate sollte an ein Ereignis geknüpft sein, das beide Seiten feststellen können, und die letzte sollte gross genug bleiben, dass die Behebung offener Punkte für beide wirtschaftlich sinnvoll ist.
Ort mindestens auf Gemeindeebene, geplante Nutzung, Personenzahl, Zeitrahmen — und ein bis zwei Fotos von Zufahrt und Aufstellfläche. Die Fotos haben den grössten Effekt und werden am seltensten mitgeschickt; ein Bild der Einfahrt beantwortet Fragen, für die sonst drei E-Mails nötig sind.
Alle Angaben sind unverbindliche Projektorientierung und keine Rechts-, Behörden-, Statik-, Energie- oder Steuerberatung.