Warum der Preis hergeleitet wird und nicht geraten
Ein Preis pro Nacht, der vom Nachbarn abgeschaut ist, sagt nichts darüber, ob die eigene Einheit damit Geld verdient. Der Nachbar hat vielleicht ein abbezahltes Objekt, einen anderen Stellplatz, eine andere Reinigung, eine andere Auslastung. Sein Preis ist sein Ergebnis; das eigene Ergebnis braucht die eigene Rechnung.
Die Rechnung hat vier Teile: die Kosten der Einheit, umgelegt auf die Jahre, die sie genutzt wird; die laufenden Kosten im Jahr, die anfallen, ob ein Gast da ist oder nicht; die Kosten je Belegung, die nur mit dem Gast entstehen; und die Zahl der Nächte, auf die das alles verteilt wird. Aus diesen vier Teilen ergibt sich ein Preis, bei dem die Einheit sich trägt — und darüber liegt das, was sie verdient.
Der Vergleich mit dem Markt kommt danach, nicht davor. Liegt der hergeleitete Preis unter dem Markt, ist Spielraum da. Liegt er darüber, stimmt etwas an den Kosten oder an der Auslastung, und das will man wissen, bevor die Einheit gekauft ist. Was bei der Planung einer Mieteinheit je Betreiberart dazu zu klären ist, steht auf der Seite für Betreiber.
Teil eins: die Einheit, auf Jahre verteilt
Die Anschaffung besteht nicht nur aus dem Haus. Sie besteht aus dem Haus ab Werk, der Lieferung, der Aufstellung, den Anschlüssen, der Terrasse, der Betriebsausstattung — Matratzen, Wäsche, Geschirr — und dem, was der Stellplatz an Vorbereitung brauchte. Preisindikationen für das Haus ab Werk stehen auf den Modellseiten; alles andere ergibt sich aus dem Standort und wird im Angebot und in den eigenen Rechnungen ausgewiesen.
Diese Summe wird auf die Jahre verteilt, in denen die Einheit genutzt werden soll, und dabei wird berücksichtigt, was sie am Ende noch wert ist — eine Einheit auf Stützen, die versetzt werden kann, hat einen Restwert, den ein eingemauertes Nebengebäude nicht hat. Im Beispiel: Angenommen, die gesamte Anschaffung beträgt 70.000 Euro, die Nutzungsdauer zehn Jahre, der Restwert 10.000 Euro. Dann sind das 6.000 Euro im Jahr, die die Einheit allein für ihre Existenz kostet. Diese Zahlen sind erfunden; sie zeigen nur, wie gerechnet wird.
Wer finanziert, rechnet die Zinsen dazu; wer aus Eigenkapital kauft, rechnet den entgangenen Ertrag dazu, wenn er ehrlich ist. Beides erhöht die Jahreszahl.
Teil zwei: was das Jahr kostet, ob ein Gast da ist oder nicht
Die laufenden Kosten fallen an, auch wenn die Einheit leer steht: Stellplatzpacht oder Nebenkosten des Parks, Versicherung, Grundgebühren für Strom und Wasser, Instandhaltungsrücklage, Buchungssystem, Werbung, gegebenenfalls Steuern und Abgaben, die sich auf das Objekt beziehen. Jede davon ist eine Position, die der Betreiber kennt oder erfragen kann, und die Summe ist das, was das Jahr kostet, bevor ein Gast kommt.
Die Instandhaltungsrücklage wird gern vergessen und ist die Position, die den Unterschied zwischen einem Betreiber macht, der im fünften Jahr eine neue Arbeitsplatte bezahlen kann, und einem, der sie nicht bezahlen kann. Ein fester Prozentsatz der Anschaffung im Jahr, zurückgelegt, ist die einfache Regel; die Höhe hängt davon ab, wie das Objekt beansprucht wird und wie es gebaut ist.
Im Beispiel: Angenommen, die laufenden Kosten betragen zusammen 4.000 Euro im Jahr. Mit den 6.000 Euro aus Teil eins sind das 10.000 Euro, die die Einheit im Jahr kostet, bevor der erste Gast kommt. Erfundene Zahl, dieselbe Methode.
Teil drei: was jede Belegung kostet
Dann die Kosten, die nur mit dem Gast entstehen: Reinigung je Wechsel, Wäsche je Wechsel, Verbrauch an Strom und Wasser je Nacht, Verbrauchsmaterial, Plattformgebühren je Buchung, wenn über eine Plattform vermietet wird. Diese Kosten werden nicht auf das Jahr verteilt, sondern je Belegung oder je Nacht gerechnet.
Die Reinigungszeit ist hier die größte Position, und sie ist die, die bei der Planung des Grundrisses entschieden wurde — ein früherer Beitrag dieser Reihe hat beschrieben, wie man sie vor dem Bau misst. Zwanzig Minuten je Wechsel oder vierzig sind, über fünfzig Wechsel im Jahr und einen Stundensatz gerechnet, eine Zahl, die im Preis pro Nacht sichtbar wird.
Im Beispiel: Angenommen, ein Wechsel kostet mit Reinigung und Wäsche 60 Euro, eine Nacht an Verbrauch und Material 8 Euro, und eine Buchung dauert im Schnitt vier Nächte. Dann kostet eine Nacht an belegungsabhängigen Kosten 15 Euro Wechselanteil plus 8 Euro Verbrauch, also 23 Euro. Erfunden, zur Illustration.
Teil vier: die Nächte, auf die alles verteilt wird
Die Auslastung ist die Zahl, die alles entscheidet und am wenigsten in der Hand des Betreibers liegt. Sie hängt von Saison, Lage, Wetter, Platz und Konkurrenz ab und ist im ersten Jahr eine Annahme. Eine ehrliche Annahme rechnet mit der Saisonlänge des Platzes und einer Auslastung innerhalb der Saison, die eher vorsichtig als hoffnungsvoll ist.
Im Beispiel: Angenommen, die Saison dauert 180 Tage, und die Einheit ist in dieser Zeit zu 60 Prozent belegt. Das sind 108 Nächte im Jahr. Die 10.000 Euro aus Teil eins und zwei verteilen sich auf diese 108 Nächte: 93 Euro je Nacht, nur um die Existenz der Einheit und das Jahr zu tragen. Dazu die 23 Euro je Nacht aus Teil drei. Der Preis, bei dem die Einheit sich gerade trägt, liegt im Beispiel also bei etwa 116 Euro je Nacht. Erfunden — aber so wird gerechnet.
Wer das Beispiel mit 150 Nächten rechnet, kommt auf etwa 90 Euro; wer mit 80 Nächten rechnet, auf etwa 148. Das zeigt, warum die Auslastung die wichtigste Annahme ist und warum sie vorsichtig sein sollte: Ein Preis, der auf 150 Nächten beruht, trägt die Einheit bei 108 nicht.
Was über dem Tragepreis liegt — und der Vergleich mit dem Markt
Der hergeleitete Preis ist der, bei dem die Einheit sich trägt. Er ist nicht der Verkaufspreis; der liegt darüber, um das zu verdienen, wofür der Betreiber das alles macht. Wie weit darüber, ist eine Entscheidung — und sie wird jetzt mit dem Markt verglichen: Was nehmen vergleichbare Objekte am selben Platz, in derselben Saison, mit vergleichbarer Ausstattung?
Liegt der Markt deutlich über dem Tragepreis, ist der Spielraum da, und die Frage ist, wie viel davon in den Preis geht und wie viel in die Auslastung — ein niedrigerer Preis mit mehr Nächten kann mehr bringen als ein höherer mit weniger. Liegt der Markt unter dem Tragepreis, trägt sich die Einheit an diesem Platz mit dieser Auslastung nicht, und das will man wissen, bevor sie gekauft ist: Dann ändert sich die Anschaffung, der Stellplatz, die Saison oder das Konzept.
Was die Rechnung außerdem zeigt, ist, welche Positionen den Preis treiben: Im Beispiel sind es die Anschaffung und die Auslastung, nicht die Reinigung. Das ist bei den meisten Einheiten so — und es ist der Grund, warum die Anschaffung sorgfältig und die Auslastung vorsichtig geplant wird.
Saisonpreise: ein Tragepreis, verschieden verteilt
Der hergeleitete Tragepreis ist ein Durchschnitt über alle Nächte des Jahres. Im Betrieb wird er nicht als eine Zahl verlangt, sondern als mehrere: ein Preis für die Hauptsaison, einer für die Nebensaison, vielleicht einer für Wochenenden. Das ändert an der Rechnung nichts — die Summe aller Nächte mal ihrem Preis muss die Jahreskosten tragen —, aber es ändert, wie die Nächte gewichtet werden.
Im Beispiel: Wenn von den 108 Nächten 60 in der Hauptsaison liegen und 48 in der Nebensaison, und die Nebensaison zu zwei Dritteln des Hauptsaisonpreises verkauft wird, dann muss der Hauptsaisonpreis über dem Durchschnitt liegen — rechnerisch bei etwa 136 Euro, die Nebensaison bei etwa 91, damit zusammen dieselben rund 12.500 Euro herauskommen, die 108 Nächte zu 116 Euro ergeben. Erfundene Zahlen, aber der Mechanismus ist immer derselbe: Ein Nachlass in der Nebensaison ist ein Aufschlag in der Hauptsaison, oder er ist ein Verlust.
Wer Saisonpreise setzt, rechnet sie deshalb vom Jahresbedarf her und nicht vom Gefühl, was die Nebensaison noch verträgt. Und wer in der Nebensaison Nächte dazugewinnt, die sonst leer wären, verbessert die Rechnung — wenn der Preis über den belegungsabhängigen Kosten liegt. Eine Nacht für 30 Euro, die 23 Euro kostet, bringt 7 Euro; eine für 20 Euro bringt Arbeit.
Was die Rechnung über die Anschaffung sagt
Die Rechnung läuft in beide Richtungen. Wer den Marktpreis und die realistische Auslastung kennt, kann von dort zurückrechnen, welche Anschaffung sich an diesem Platz trägt — und das ist die nützlichere Richtung, wenn die Einheit noch nicht gekauft ist. Im Beispiel: Wenn der Markt 120 Euro je Nacht hergibt und 108 Nächte realistisch sind, dann bleiben nach Abzug der belegungsabhängigen Kosten etwa 10.500 Euro im Jahr. Davon gehen die laufenden Kosten ab; was bleibt, ist der Betrag, den die Anschaffung je Jahr kosten darf.
Diese Zahl, mal Nutzungsjahre, plus Restwert, ist die Obergrenze für das, was Haus, Lieferung, Aufstellung und Ausstattung zusammen kosten dürfen, damit sich die Einheit gerade trägt. Alles darunter ist Ertrag; alles darüber ist ein Objekt, das an diesem Platz nicht funktioniert, so schön es ist. Mit dieser Zahl im Kopf liest man eine Preisliste anders — und eine Ausstattungsliste auch.
Die Rechnung als Werkzeug, nicht als Wahrheit
Die Rechnung mit erfundenen Zahlen hat einen Zweck: Sie zeigt, welche Zahlen man braucht und wie sie zusammenhängen. Die eigenen Zahlen sind andere — andere Anschaffung, andere Nebenkosten, andere Saison, andere Auslastung — und erst mit ihnen wird die Rechnung zu einem Ergebnis. Wer sie einmal aufgestellt hat, kann sie jedes Jahr mit den tatsächlichen Zahlen vergleichen und sieht, wo die Annahme falsch war.
Für die Planung einer Einheit heißt das: Die Anschaffung ist die größte Position, und sie wird von Modell, Ausstattung, Lieferung und Standort bestimmt; die Reinigungszeit ist die Position, die am Grundriss entschieden wird; die Instandhaltung ist die Position, die von der Materialwahl abhängt. Alle drei werden vor dem Bau entschieden, und alle drei stehen im Preis pro Nacht.
Der Preis pro Nacht ist am Ende eine Zahl, die aus vielen anderen folgt. Wer sie herleitet, weiß, warum sie so hoch ist; wer sie abschaut, weiß es nicht — bis zum Jahresende.
Die vier Teile der Rechnung
- Anschaffung vollständig: Haus ab Werk, Lieferung, Aufstellung, Anschlüsse, Terrasse, Betriebsausstattung, Stellplatzvorbereitung
- Auf Nutzungsjahre verteilt, Restwert abgezogen, Finanzierung oder entgangener Ertrag dazu
- Laufende Kosten im Jahr: Pacht, Versicherung, Grundgebühren, Instandhaltungsrücklage, Buchung, Werbung, Abgaben
- Kosten je Belegung: Reinigung und Wäsche je Wechsel, Verbrauch je Nacht, Plattformgebühr je Buchung
- Nächte: Saisonlänge mal vorsichtige Auslastung
- Tragepreis = (Teil eins + Teil zwei) geteilt durch Nächte + Teil drei je Nacht
- Vergleich mit dem Markt erst danach; Spielraum oder Konzeptfrage
- Jedes Jahr Annahmen durch tatsächliche Zahlen ersetzen
Fragen dazu
Nein. Alle Zahlen im Beispiel sind erfunden und so gekennzeichnet. Sie zeigen die Methode, nicht einen Markt und nicht MODUNERA-Preise. Preisindikationen für die Modelle ab Werk stehen auf den Modellseiten; alles andere ergibt sich aus dem Standort und den eigenen Rechnungen.
In den meisten Rechnungen die Anschaffung, auf die Jahre verteilt, und die Auslastung, auf die sie verteilt wird. Die Reinigung ist spürbar, aber selten entscheidend. Deshalb wird die Anschaffung sorgfältig und die Auslastung vorsichtig geplant.
Ein fester Prozentsatz der Anschaffung im Jahr, zurückgelegt. Die Höhe hängt davon ab, wie das Objekt beansprucht wird und wie es gebaut ist — massive Arbeitsplatten und lackierte Fronten brauchen weniger Rücklage als beschichtete Spanplatte. Eine Pauschale gibt es nicht.
Dann trägt sich die Einheit an diesem Platz mit dieser Auslastung nicht, und das ist eine Information, die vor dem Kauf wertvoll ist: Anschaffung, Stellplatz, Saison oder Konzept ändern — oder nicht kaufen.
Mit den Positionen, die wir kennen: Preisindikation des Hauses, Angaben zu Lieferung und Aufstellung, Materialwahl mit Blick auf Instandhaltung, Grundriss mit Blick auf Reinigungszeit. Pacht, Saison, Auslastung und Markt kennt der Betreiber; die Rechnung ist seine.
Alle Angaben sind unverbindliche Projektorientierung und keine Rechts-, Behörden-, Statik-, Energie- oder Steuerberatung.