Zwei Arten von Winter: leer und beheizt, oder leer und kalt
Bevor der Nachmittag beginnt, braucht es eine Entscheidung: Bleibt die Heizung über den Winter auf Frostschutz, oder wird die Einheit kalt gestellt? Beides ist möglich, beides hat einen Preis. Frostschutzbetrieb kostet Strom über fünf Monate und setzt voraus, dass der Strom nicht ausfällt — ein Ausfall im Januar, den niemand bemerkt, ist dann ein geplatztes Rohr. Kaltstellen kostet nichts im Betrieb, verlangt aber, dass jeder Tropfen Wasser aus dem Haus ist.
Für Vermietungseinheiten, die vom Platz aus nicht täglich gesehen werden, ist Kaltstellen in der Regel die sicherere Wahl: Es gibt nichts, was ausfallen kann. Für Einheiten, die neben dem Haupthaus stehen und bei denen jemand den Stromausfall bemerken würde, ist Frostschutz bequemer, weil das Entleeren entfällt. Was die Platzordnung und die Genehmigung zum Winterstand sagen, kommt hinzu — das hat der Beitrag zur Platzordnung behandelt.
Der Rest dieses Beitrags geht vom Kaltstellen aus, weil das der Fall ist, bei dem etwas zu tun ist. Wer auf Frostschutz lässt, macht denselben Nachmittag ohne das Entleeren — und mit einem Plan für den Stromausfall.
Erstens: Wasser raus, vollständig
Der Haupthahn wird geschlossen, dann werden alle Entnahmestellen geöffnet — Spüle, Waschbecken, Dusche, Außenhahn — und bleiben offen, damit die Leitungen leerlaufen. Der Warmwasserbereiter wird entleert, über seinen Entleerungshahn, in einen Eimer oder nach draußen; ein Speicher, der voll bleibt, ist der häufigste Frostschaden in kaltgestellten Einheiten. Die WC-Spülung wird betätigt, bis der Spülkasten leer ist, und der Siphon des WC wird mit Frostschutzmittel für Sanitärleitungen gefüllt, ebenso die Siphons von Dusche, Waschbecken und Spüle.
Was hier oft übersehen wird: der Tiefpunkt. Jede Wasserleitung hat eine tiefste Stelle, an der Wasser stehen bleibt, wenn es nicht abfließen kann — eine Schleife unter der Küchenzeile, ein Bogen hinter dem Warmwasserbereiter. Wo die Installation einen Entleerungshahn am Tiefpunkt hat, wird er geöffnet; wo sie keinen hat, wird mit Druckluft ausgeblasen, vorsichtig, oder die Leitung bleibt ein Risiko, das man kennt.
Bei MODUNERA wird die Wasserführung für Einheiten, die kaltgestellt werden sollen, mit Entleerungsmöglichkeit am Tiefpunkt geplant — das ist eine Frage, die bei der Planung gestellt wird, nicht beim ersten Winter. Welche Komponenten das betrifft, steht auf der Qualitätsseite.
Zweitens: Geräte, die Wasser halten
Nach den Leitungen kommen die Geräte, die unbemerkt Wasser halten: Der Kühlschrank wird abgetaut, ausgewischt und mit offener Tür stehen gelassen, damit er nicht schimmelt. Eine Waschmaschine, falls vorhanden, wird über die Notentleerung geleert und der Zulaufschlauch abgeschraubt. Ein Geschirrspüler ebenso. Eine Kaffeemaschine wird geleert. Jedes Gerät mit Wassertank — Luftentfeuchter, Dampfbügelstation — wird geleert und offen gelassen.
Die Klimaanlage, wenn vorhanden, hat einen Kondensatablauf, der im Winter einfrieren kann; er wird geprüft und, wo möglich, freigeblasen. Die Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung hat einen Kondensatablauf mit Siphon, der ebenfalls Frostschutz braucht, wenn die Anlage abgeschaltet wird.
Jedes dieser Geräte ist ein kleiner Punkt, und jeder davon ist im März ein großer, wenn er übersehen wurde: ein Kühlschrank, der fünf Monate geschlossen stand, riecht nach fünf Monaten; eine Waschmaschine mit Restwasser hat eine geplatzte Pumpe.
Drittens: Lüftung einstellen, nicht abschalten
Die Versuchung ist, alles abzuschalten und die Einheit zu verschließen. Das ist der Weg zu Schimmel. Eine kaltgestellte Einheit, die fünf Monate ohne Luftwechsel steht, sammelt Feuchte aus den Materialien, aus dem Boden, aus jeder Temperaturschwankung — und die Feuchte kondensiert an der kältesten Stelle, meist in einer Ecke hinter einem Schrank.
Deshalb bleibt die Lüftung an, auf kleinster Stufe, wenn sie Strom hat; oder die Einheit bekommt eine kontrollierte Dauerlüftung über gekippte Fenster mit Insektenschutz und Regenschutz, wenn kein Strom bleibt. Schränke werden geöffnet, Schubladen herausgezogen, Matratzen hochgestellt, Polster aufgestellt — alles, was Luft an Oberflächen bringt, die sonst eingeschlossen wären.
Ein Luftentfeuchter mit Granulat in jedem Raum ist für kaltgestellte Einheiten ohne Strom eine einfache Hilfe; einer mit Stromanschluss und Dauerablauf ist die bessere, wenn Strom bleibt. Was man im März sieht, wenn die Lüftung richtig eingestellt war: nichts. Das ist das Ziel.
Viertens: Strom — was bleibt an, was geht aus
Wenn die Einheit kaltgestellt wird, bleibt wenig an: die Lüftung auf kleinster Stufe, eventuell ein Entfeuchter, eventuell eine Alarmanlage oder ein Temperaturfühler, der meldet. Alles andere geht aus — nicht nur die Geräte, sondern die Stromkreise am Verteiler, damit nichts im Standby Strom zieht und nichts bei einem Fehler Schaden anrichtet. Der Fehlerstromschutzschalter bleibt an, damit das, was an bleibt, geschützt ist.
Akkus werden ausgebaut oder auf Lagerladung gebracht: Akkuwerkzeug, Fernbedienungen, Rauchmelder mit austauschbarer Batterie — die Batterie bleibt drin, der Melder bleibt aktiv. Eine Photovoltaikanlage mit Speicher, falls vorhanden, wird nach Herstellerangabe in den Winterbetrieb versetzt, nicht einfach abgeschaltet; ein Speicher, der fünf Monate leer steht, ist im März ein Speicher mit weniger Kapazität.
Ein Temperaturfühler mit Meldung ist für Betreiber, die mehrere Einheiten kaltstellen, die beste Investition dieses Nachmittags: Er meldet, wenn es in einer Einheit kälter wird als geplant — und damit, dass ein Fenster aufgegangen ist, eine Tür nicht schließt oder etwas anderes nicht stimmt.
Fünftens: Innenraum — reinigen, sichern, dokumentieren
Die Einheit wird gereinigt wie nach einem Gast, aber gründlicher: alles, was Lebensmittel war, raus; alles, was Feuchte hält, aufgestellt; Textilien gewaschen und trocken verstaut oder mitgenommen; Mülleimer leer und offen. Was fünf Monate in einer kalten Einheit bleibt, sollte nichts sein, was ein Tier anzieht oder einen Geruch entwickelt.
Dann wird gesichert: Fenster geschlossen bis auf die, die bewusst gekippt bleiben; Rollläden oder Vorhänge so, dass Sonne nicht auf Polster scheint, aber Licht hereinkommt; Türen abgeschlossen; Schlüssel am vereinbarten Ort. Und dokumentiert: ein Rundgang mit Fotos jedes Raums, datiert — das ist der Zustand im Oktober, mit dem der Zustand im März verglichen wird.
Für Betreiber mit mehreren Einheiten lohnt sich eine Liste je Einheit, die beim Kaltstellen abgehakt und beim Wiederanfahren im März in umgekehrter Reihenfolge durchgegangen wird. Die Liste ist dieselbe; nur die Richtung ändert sich.
Sechstens: der Außenbereich
Die Terrasse wird freigeräumt, Möbel verstaut oder abgedeckt, Pflanzkübel entleert oder frostsicher gestellt. Die Dachentwässerung wird gereinigt — Laub in der Rinne ist im Herbst normal und im Winter ein Eisdamm; ein früherer Beitrag dieser Reihe hat die Dachentwässerung im Herbst behandelt. Der Bereich unter der Einheit wird kontrolliert: Nichts, was Wasser staut, nichts, was ein Tier als Winterquartier nutzt.
Die Stützen werden angeschaut: Steht die Einheit noch gerade, hat sich der Untergrund unter einer Stütze gesetzt? Eine Einheit, die im Oktober schief steht, steht im März schiefer. Der Außenhahn wird entleert und offen gelassen, Schläuche abgeschraubt und verstaut.
Zuletzt der Blick auf die Fassade: Wo ist Holz vergraut, wo ist Metall angelaufen, wo sammelt sich Schmutz? Das ist keine Winterarbeit, aber der Moment, in dem man es sieht und für das Frühjahr notiert.
Frostschutzmittel: welches, wie viel, wohin
In die Siphons gehört Frostschutzmittel für Sanitäranlagen, nicht das Mittel aus dem Kühler eines Autos. Das Sanitärmittel ist für Kunststoffe und Dichtungen unbedenklich und für den Abfluss zugelassen; das Kfz-Mittel ist beides nicht und wird im März in die Kläranlage oder die Sickergrube gespült. Wer eine Einheit ohne Kanalanschluss betreibt, achtet außerdem darauf, dass das Mittel mit dem Tank oder der Kleinkläranlage verträglich ist — die Herstellerangabe sagt es.
Die Menge richtet sich nach dem Siphon: Er muss so weit gefüllt sein, dass das Wasser darin vollständig ersetzt ist, sonst friert die Mischung an der Oberfläche trotzdem. Praktisch heißt das, das Mittel langsam einzugießen, bis es den Siphon durchspült hat, und dann noch etwas nachzugeben. Beim WC wird der Siphon in der Schüssel genauso behandelt; der Spülkasten bleibt leer.
Das Mittel wird im Protokoll des Nachmittags vermerkt — Produkt, Menge, Stellen —, damit im März klar ist, was gespült werden muss und wohin das Spülwasser darf.
Mehrere Einheiten: die Reihenfolge über den Platz
Wer acht oder zwölf Einheiten kaltstellt, macht nicht zwölfmal denselben Nachmittag, sondern einen Nachmittag in Stationen: erst in allen Einheiten das Wasser abstellen und entleeren, dann in allen die Geräte, dann in allen die Lüftung und den Strom, dann in allen den Innenraum. Das spart Wege, Werkzeug und vor allem Fehler — wer den gleichen Handgriff zwölfmal hintereinander macht, vergisst ihn beim zwölften Mal nicht.
Die Liste je Einheit bleibt trotzdem, und sie wird je Einheit abgehakt, nicht je Station. Am Ende des Nachmittags liegen zwölf abgehakte Listen vor, und was auf einer offen ist, wird am nächsten Morgen nachgeholt. Eine Einheit, bei der nicht sicher ist, ob der Speicher entleert wurde, wird noch einmal aufgeschlossen — die zehn Minuten sind billiger als der Speicher.
Wenn der Platz über den Winter geschlossen ist, kommt noch dazu, wer im Januar nach den Einheiten sieht: einmal im Monat ein Rundgang, Temperaturfühler abgefragt, Fenster von außen kontrolliert, nach Sturm ein Blick auf Dächer und Terrassen. Das ist kein Tag Arbeit, aber es ist jemandes Aufgabe, und sie wird benannt, bevor der Platz schließt.
Was dabei ebenfalls über den Platz entschieden wird: wo die ausgebauten Akkus, die Textilien und die Terrassenmöbel lagern. Zwölf Einheiten ergeben zwölf Sätze Polster, und ein trockener Raum dafür gehört zur Planung des Platzes, nicht zur Improvisation am Nachmittag. Wer ihn nicht hat, lässt die Polster in den Einheiten — aufgestellt, nicht gestapelt — und nimmt in Kauf, dass sie im März gelüftet werden müssen.
Was im März den Unterschied macht
Der Nachmittag im Oktober dauert, je nach Einheit, drei bis vier Stunden, bei mehreren gleichen Einheiten weniger je Einheit. Was er im März erspart, lässt sich nicht in Stunden messen, sondern in dem, was nicht passiert ist: kein geplatztes Rohr, kein Schimmel in der Ecke, kein Kühlschrank, der ausgetauscht werden muss, kein Speicher mit halber Kapazität. Jedes davon kostet mehr als der Nachmittag.
Und es lässt sich daran messen, wie das Wiederanfahren läuft: Wasser auf, Strom an, Lüftung hoch, lüften, reinigen, Betten beziehen — ein Vormittag, wenn der Oktober richtig war. Ein Nachmittag im Oktober und ein Vormittag im März: Das ist der Preis dafür, dass eine Vermietungseinheit fünf Monate leer steht, ohne Schaden zu nehmen.
Für die Planung heißt das: Eine Einheit, die kaltgestellt werden soll, wird dafür geplant — mit Entleerung am Tiefpunkt, mit einer Lüftung, die auf kleinster Stufe laufen kann, mit einem Verteiler, an dem sich Stromkreise einzeln abschalten lassen. Das ist bei MODUNERA eine Frage der Anfrage, nicht des ersten Winters.
Der Nachmittag im Oktober
- Entscheidung: Frostschutzbetrieb mit Stromausfallplan, oder kaltstellen
- Haupthahn zu, alle Entnahmestellen auf, Warmwasserbereiter entleert, Spülkasten leer, Siphons mit Frostschutz
- Tiefpunkt der Leitungen entleert oder ausgeblasen
- Kühlschrank abgetaut und offen, Waschmaschine und Geschirrspüler notentleert, alle Tanks leer
- Kondensatabläufe von Klima und Lüftung geprüft
- Lüftung auf kleinster Stufe, Schränke offen, Matratzen hoch, Entfeuchter gestellt
- Stromkreise am Verteiler aus, FI an, Akkus versorgt, Temperaturfühler mit Meldung
- Innenraum gereinigt, gesichert, mit datierten Fotos dokumentiert
- Terrasse geräumt, Dachrinne gereinigt, Stützen und Untergrund kontrolliert, Außenhahn entleert
Fragen dazu
Für Einheiten, die über den Winter nicht täglich gesehen werden, ist Kaltstellen sicherer, weil nichts ausfallen kann. Für Einheiten neben dem Haupthaus, bei denen ein Stromausfall bemerkt würde, ist Frostschutz bequemer. Beides geht; die Entscheidung fällt vor dem Nachmittag.
Nein. Das Wasser in den Leitungen, im Warmwasserbereiter, im Spülkasten und in den Siphons bleibt und friert. Entleeren heißt: Leitungen leerlaufen lassen, Speicher entleeren, Siphons mit Frostschutz füllen, Tiefpunkt entleeren oder ausblasen.
Weil eine verschlossene Einheit ohne Luftwechsel über fünf Monate Feuchte sammelt, die an der kältesten Stelle kondensiert — das ist Schimmel hinter dem Schrank. Lüftung auf kleinster Stufe, offene Schränke und ein Entfeuchter verhindern das.
Sie werden nach Herstellerangabe in den Winterbetrieb versetzt, nicht abgeschaltet. Ein Speicher, der fünf Monate leer steht, verliert Kapazität. Was die Anlage im Winter liefert, reicht meist für Lüftung und Temperaturfühler.
Wenn das bei der Anfrage genannt wird, ja: Entleerung am Tiefpunkt, eine Lüftung mit kleinster Stufe, ein Verteiler mit einzeln schaltbaren Stromkreisen. Das sind Planungsentscheidungen, keine Nachrüstungen — deshalb gehört der Winterbetrieb in die Anfrage.
Alle Angaben sind unverbindliche Projektorientierung und keine Rechts-, Behörden-, Statik-, Energie- oder Steuerberatung.