In Deutschland ist der Kauf der einfache Teil. Der schwierige ist das Grundstück — und die Reihenfolge zwischen beiden entscheidet über das ganze Projekt.
Erst § 34 oder § 35 klären
Innenbereich oder Außenbereich ist die Frage, an der deutsche Tiny-House-Projekte am häufigsten scheitern. Klären Sie sie schriftlich mit der unteren Bauaufsichtsbehörde, bevor Sie ein Grundstück kaufen und lange bevor Sie ein Haus bestellen.
Lieferung und Nebenkosten realistisch ansetzen
Für Deutschland rechnen wir als Projektorientierung mit rund 6.800 € Lieferung ab Werk bis zum vereinbarten Punkt. Dazu kommen Fundament, Anschlüsse, Entladung, örtliche Planung, Gebühren und Versicherung.
Landesrecht beachten
Die Bauordnungen sind Ländersache. Rettungswege, Abstandsflächen, Anforderungen an Aufenthaltsräume und das anzuwendende Verfahren unterscheiden sich zwischen Bayern und Schleswig-Holstein deutlich.
Grunderwerbsteuer und Nebenkosten des Grundstücks
Beim Grundstückskauf kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision hinzu. Die Sätze unterscheiden sich je Bundesland deutlich. Diese Positionen stehen in keinem Tiny-House-Angebot und gehören trotzdem in dasselbe Budget.
Regionale Unterschiede beim Verfahren
In manchen Bundesländern gilt für kleine Vorhaben innerhalb eines Bebauungsplans die Genehmigungsfreistellung, in anderen nicht. Auch die Anforderungen an Rettungswege im Loft und die Definition eines Aufenthaltsraums unterscheiden sich. Fragen Sie nach der Landesbauordnung und nicht nach allgemeinen Regeln.
Die vier Blöcke, aus denen ein Projektbudget besteht
Erstens die Einheit ab Werk, bei MODUNERA von 42.900 € für MD 7 bis 54.900 € für MD 6. Zweitens die Lieferung ins Zielland, von rund 6.800 € nach Deutschland bis 10.500 € auf dem Skandinavien-Tarif. Drittens der Standort: Fundament, Zufahrt, Entladung und vor allem die Entfernung zu Strom, Trinkwasser und Kanal — die verborgene Variable, die zwei identische Häuser auf zwei Grundstücken um einen fünfstelligen Betrag auseinanderziehen kann. Viertens Planung, Gebühren und Versicherung. Ein Budget, das nur den ersten Block enthält, verschiebt sich nach der Bestellung, und zwar immer in dieselbe Richtung.
Welche Modelle hier meistens infrage kommen
Bei Fragen aus dem Bereich Kosten & Finanzierung führen die Projekte in der Praxis am häufigsten zu MD 7 (Einstiegsmodell, ab 42.900 €), MD 1 (Panorama und Loft, ab 44.900 €), MD 5 (Kompakt mit Zusatzraum, ab 46.900 €). Die Basisbreite beträgt bei allen acht Modellen 2,55 Meter; der Unterschied liegt in Länge, Aufteilung und Ausstattungstiefe. Entschieden wird nach Nutzung, Personenzahl und Standort — nicht nach dem Datenblatt.
Steuer und Lieferung unterscheiden sich je Zielmarkt spürbar
Deutschland: Es gilt der deutsche Umsatzsteuersatz von 19 Prozent auf die Einfuhr.
Niederlande: Es gilt der niederländische Satz von 21 Prozent auf die Einfuhr.
Dänemark: Es gilt der dänische Satz von 25 Prozent – der höchste der fünf Zielmärkte.
Luxemburg: Es gilt der luxemburgische Satz von 17 Prozent – der niedrigste der fünf Zielmärkte.
Schweiz: Es gilt die schweizerische Mehrwertsteuer zum Normalsatz von 8,1 Prozent auf die Einfuhr.
Die häufigsten Fehler — und wie sie sich vermeiden lassen
Fehler 1: Ein Grundstück im Außenbereich kaufen
Der Preis ist attraktiv, weil die Nutzung es nicht ist. § 35 BauGB ist die härteste Hürde im deutschen Verfahren.
Fehler 2: Von einheitlichem Bundesrecht ausgehen
Es gibt kein bundeseinheitliches Tiny-House-Recht. Sechzehn Bauordnungen und eine Behörde je Kreis entscheiden.
Fehler 3: Mit der Bestellung auf die Genehmigung warten
Beides parallel zu starten spart Monate — solange die Bestellung erst nach einer belastbaren Auskunft erfolgt.
Fehler 4: Angebote aus verschiedenen Ländern ohne Lieferkosten vergleichen
Ein Werkspreis ohne Fracht, Abwicklung und Entladung ist keine Vergleichsgrundlage. Rechnen Sie alles bis zum abgesetzten Haus.
Fehler 5: Die Gemeinde erst nach dem Grundstückskauf kontaktieren
Das ist in Deutschland der teuerste Fehler in diesem Themenfeld — und der einzige, der sich vollständig kostenlos vermeiden lässt.
Vor der Bestellung abhaken
- Ein Grundstück im Außenbereich kaufen — geprüft und schriftlich festgehalten?
- Von einheitlichem Bundesrecht ausgehen — geprüft und schriftlich festgehalten?
- Mit der Bestellung auf die Genehmigung warten — geprüft und schriftlich festgehalten?
- Angebote aus verschiedenen Ländern ohne Lieferkosten vergleichen — geprüft und schriftlich festgehalten?
- Die Gemeinde erst nach dem Grundstückskauf kontaktieren — geprüft und schriftlich festgehalten?
- Zuständige Stelle im Zielland angefragt und Antwort schriftlich erhalten?
- Zufahrt und Entladepunkt mit Fotos und Maßen dokumentiert?
- Budget inklusive Fundament, Anschlüssen, Entladung, Planung, Gebühren und Versicherung gerechnet?
Häufige Fragen
Als Projektorientierung rund 6.800 € ab Werk bis zum vereinbarten Punkt. Route, Zufahrt und Kranbedarf bestimmen den Endbetrag.
Der deutsche Satz von 19 Prozent auf die Einfuhr. Stand 2026-08-14; maßgeblich ist die Regelung zum Lieferzeitpunkt.
MD 1 und MD 3, für Familien MD 2.
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Stand 2026-08-14. Alle Angaben sind unverbindliche Projektorientierung und keine Rechts-, Behörden-, Statik-, Energie- oder Steuerberatung. Preise sind Indikationen ab Werk; verbindlich ist ausschließlich ein geprüftes Angebot.